DESCRIPTION : Située dans un environnement calme et verdoyant, au cœur des Trois Frontières, cette villa de 4 chambres offre une qualité de vie rare, alliant espace, luminosité et vue imprenable.

Implantée sur un terrain de 1.165 m², la propriété développe une superficie totale d'environ 286 m², comprenant 156 m² habitables et 130 m² de caves. Érigée sur les hauteurs de Gemmenich, au bout d'une rue en cul-de-sac, elle bénéficie d'un cadre particulièrement paisible ainsi que d'une vue panoramique exceptionnelle sur la vallée. Construite en 1978, la maison a été parfaitement entretenue au fil des années.

Le rez-de-chaussée, d'une superficie d'environ 130 m², s'organise autour d'un hall d'entrée et d'un couloir central desservant les différentes pièces. Il comprend un spacieux et lumineux séjour de 45 m² avec salle à manger et accès à un balcon orienté vers l'avant de la maison, une cuisine de 12 m² ouvrant sur un second balcon et une terrasse, deux chambres de 15,6 m² et 21,2 m² — cette dernière résultant de la réunion de deux chambres —, un bureau de 9 m² ainsi qu'une salle de bain en excellent état.

À l'étage, sur environ 26 m², un palier dessert deux chambres d'environ 12 m² et 14 m², toutes deux bénéficiant d'une vue dégagée sur la vallée, ainsi que des espaces de rangement aménagés sous combles.

Le sous-sol, d'environ 130 m², offre de beaux espaces complémentaires. Il comprend un vaste garage de 60 m² pouvant accueillir deux à trois véhicules, équipé d'une fosse et d'un bar, un atelier de 16 m², une cave à vin de 7 m², une chaufferie avec espace buanderie, une salle de sport, une salle de douche ainsi que plusieurs espaces de rangement.

L'accès à la propriété est sécurisé par deux portails électriques en fer forgé, l'un pour les piétons et l'autre pour les véhicules, tous deux commandables depuis l'intérieur de la villa. L'espace situé à l'avant de la maison permet le stationnement de trois véhicules supplémentaires. Un escalier et un chemin pavé mènent à l'entrée principale, située latéralement et offrant une superbe perspective sur le paysage environnant.

Les extérieurs sont soigneusement aménagés, avec des pelouses entretenues et des parterres fleuris. Une spacieuse terrasse se déploie sur le côté gauche de la maison, tandis qu'une seconde terrasse se situe à proximité de l'entrée principale.

La toiture en ardoise d'origine a été régulièrement entretenue et nettoyée au fil des années. Elle se présente en bon état apparent.

CONTACT: Daniel, par whatsapp au +352 691122121 ou immo@dc-advisory.com

A VENDRE : Villa 4 façades avec vue panoramique exceptionnelle et grand terrain de 1.165 m² à Gemmenich (commune de Plombières, province de Liège)

ADRESSE : 8 rue de Langenstein, B-4851 Gemmenich

DONNEES CADASTRALES : Section B numéro 497 A P0000 pour une superficie de 1165m².

PERFORMANCE ENERGETIQUE: Le bien dispose d'un certificat de performance énergétique conforme à la réglementation en vigueur.

PEB : D – 267 kWh/m².an (n° 20260309005537)

Consommation théorique totale : 47.781 kWh/an

Certificat valable jusqu'au 09/03/2036

Cette performance énergétique est cohérente pour une habitation de cette époque et de cette superficie. Le bien bénéficie déjà de certaines améliorations, notamment en matière d'isolation (murs et sols), contribuant à une consommation énergétique maîtrisée.

La classe énergétique actuelle se situe à proximité du seuil de la classe C, laissant entrevoir un potentiel d'amélioration intéressant pour les futurs acquéreurs souhaitant optimiser encore la performance du bien.

Le certificat PEB complet est disponible.

OCCUPATION: La maison était habitée jusqu'en 2026. Elle est actuellement libre et sera entièrement vidée pour le jour de l'acte.

EQUIPEMENT ET CONFORT : Le bien dispose de plusieurs sources de chauffage, offrant à la fois flexibilité et confort thermique. Un chauffage par le sol électrique équipe l'ensemble du rez-de-chaussée. Depuis quelques années, la propriétaire utilise principalement deux poêles à pellets récents, installés en 2019 (dans la chambre/bureau) et en 2023 (dans la salle à manger), assurant une chaleur agréable et économique. Une cassette à bois dans le séjour complète cet équipement. La production d'eau chaude sanitaire est assurée par un boiler situé en cave.

La villa est équipée de châssis en double vitrage, dont le vitrage a été remplacé en 2011. Des volets électriques installés en 2012 équipent l'ensemble du rez-de-chaussée, à l'exception de la porte arrière, dotée d'un volet manuel.

Les sols sont carrelés dans la majeure partie de la maison, à l'exception de la chambre principale, revêtue de parquet, et de l'étage, où un plancher en bois est recouvert de balatum. Le bien est également équipé de deux compteurs électriques distincts, avec tarif jour et tarif nuit.

SITUATION : Gemmenich se situe dans la commune de Plombières, située à proximité immédiate des frontières allemande et néerlandaise, au cœur de la région des Trois Frontières. La Calamine se situe à 4 km, Aubel à 12 km, Welkenraedt à 15 km, Aix-la-Chapelle à 9 km, Vaals à 4 km et Maastricht à 30 km.

CONSOMMATION ELECTRIQUE : La consommation moyenne d'électricité de la villa sur la période 2022–2025 s'élève à 6.760 kWh par an, avec des variations comprises entre 4.910 kWh et 8.628 kWh selon les années. Coût trimestriel moyen à 650eur/trimestre soit 217eur par mois.

Pour une habitation de cette taille, soit 156 m² chauffés, et compte tenu du mode de chauffage combinant chauffage par le sol et chaudières à pellets, cette consommation peut être considérée comme raisonnable et maîtrisée.

ATOUTS MAJEURS :

• Excellent état général
• Vue panoramique exceptionnelle
• Situation calme en cul-de-sac
• Volumes généreux et excellente luminosité
• Grand terrain de 1.165 m²
• Caves polyvalentes et garage 2 à 3 voitures
• Situation idéale aux Trois Frontières

Ce bien représente une opportunité rare sur le marché, alliant emplacement privilégié, volumes et potentiel.